空き家の「困った」を解決!!
両親が亡くなって実家を相続し、そこに住むことも、手放すこともしないまま放置された空き家が現在平成30年住宅・土地統計調査の調べによると過去最高の846万戸あることが公表されています。
これは、日本の住宅全体の13.6%を占めるという驚愕の数字です。13.6%なので10件に1件は空き家ということになります。
それほどまでに増えてしまった空き家ですが、空き家と聞くと一軒家をイメージされる方が多いと思いますが、空き家にも色々な種類があります。
今回は、日本にある空き家の種類について紹介していきます。
846万戸あるとされている空き家の内の50%はこの賃貸用住宅の空き家に該当します。
賃貸用住宅の空き家とは、入居者が居ない賃貸物件のことです。
マンション、アパート、一戸建てなど、不動産投資を兼ねて所有している人が多くいらっしゃいますが、実は不動産投資の世界は厳しく、846万戸の50%は空き家と紹介した通り、400万戸以上は入居者が決まらず空室のままなのです。
これは、新築か中古かに関わらず、賃貸物件の空き家の数なので、不動産投資の厳しさがどれほどのものなのかは十分理解できる数字なのではないでしょうか。
確かに、不動産投資は価格の変動が株式やFX、商品先物取引なんかより少なく、一定の金額毎月安定して収入を得られるという魅力があるのですが、以外にも不動産投資は、購入時は1000万円以上とハイリスクで月々の家賃は6万円ほどとローリターンなのです。
築年数が古くて、近寄りがたい物件だから入居者が決まらないのかというとそうではなく。
最近は新築でも入居者が決まらず空室になってしまう例が山ほどあります。
にも関わらず、安定した家賃収入を得て副収入で豊かな生活を得るといううたい文句で不動産投資を推奨する傾向がみられますが、実態はこのような状態なので「貸入れを相殺しても+4万円になりますよ。」などといった言葉に惑わされずしっかり自身で市場調査に力を入れて学んでください。
846万戸あるとされている空き家の内の3%ほどは、この売却用住宅の空き家に分類されます。
これは新築か中古かに関わらず、売却することを目的として空き家になっている住宅を指します。
売るための物件なので、誰かが買って引っ越してくるまでは空き家のままです。
売却用住宅の空き家が誓約に結びつくまでには並々ならぬ営業努力と計画的宣伝技術が要求されます。
賃貸物件と比較すると、数字が格段に少ないのには一生ものということで手にする人が多い傾向があったり、売却用住宅の空き家を購入して、賃貸用に不動産投資をしようと手を出す人が多いことが理由として挙げられます。
自身で住む分にはいいのでしょうが、上記でも紹介した通り、空き家の50%は賃貸用住宅の空き家なのでくれぐれも慎重に検討されて下さい。
846万戸あるとされている空き家の内の39%ほどは、この二次的住宅の空き家に分類されます。
全体の比率を紹介して39%と高い数値を見ると分かる通り、約336万件とかなりの件数が二次的住宅の空き家として所有されていることが分かります。
二次的住宅の空き家というのは、売却する予定では無く、貸し出す予定もない、自宅以外にも別荘やセカンドハウスなどの物件をリゾート用に所有しており普段から人が住んでいない家のことを言います。
二次的住宅の空き家の場合は、賃貸用住宅の空き家、売却用住宅の空き家とは異なり、ずっと住んでないかというと利用する期間と利用しない期間が分かれます。
1985年から1991年頃のバブル時代に、裕福な環境にあった方や手頃な価格のリゾート物件がんどん建設、販売された影響もあって、リゾート地と呼ばれるエリアにこの種類の物件が多い傾向があります。
二次的住宅の空き家は、週末や休暇の際に避暑や避寒、保養などを目的として定期的に使われるので問題視される空き家の分類ではないのはお分かりいただけるかと思います。
846万戸あるとされている空き家の内の5%ほどは、その他の空き家に分類されます。
上記でいろいろ紹介したので、紹介した以外の空き家のケースがあるのかあまりイメージ付かないと思います。
状況は、二次的住宅の空き家と近いのですが、例えば旅行など何らかの理由によって長期不在になっているケースや
高齢になり、介護施設、長期入院などする間は、その家は空き家となりますよね。
こういった状態も一応空き家という括りに分類されてしまいます。
一時的に不在の状態なだけなので戻ってくる予定もあると思うので、こちらも二次的住宅の空き家同様に問題視される空き家のでは無いのかと思ってしまいますが、近年増加率が高いのがこの「その他の空き家」です。
ここ10年間の賃貸用住宅の空き家、売却用住宅の空き家は1.16倍ほどなのですが、その他の空き家の増加率は、1.50倍と高い数字を出しています。
この背景には、高齢化が進んでいる関係もあると言えるでしょう。
高齢者が長期入院する場合、可能性としてそのまま亡くなることもあります。
この高齢者が亡くなると、家や土地の権利は子どもに渡ります。
現在、空き家問題に関するニュースや記事を目にすることが増えてきました。
空き家は目的があり適切に管理されていれば問題ありませんが、ただただ放置しているとペナルティがあります。
適切に管理されていないと倒壊の恐れがあったり、漏電による火事や害虫が住みついて衛生的に問題になったり景観を損ねるなど地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼします。
なのでこういった状況に歯止めをかけるため「空家等対策特別措置法」という法律が2015年に定められました。
本来ならば、土地の上に居住用の家がある場合は、何も無いまっさらな土地と比べて固定資産税が優遇されていました。
安直ですが、家が無い状態の土地より、家がある状態の土地の方が税金が安いのです。
しかし、この「空家等対策特別措置法」という法律が定められたことによって適切に管理されていない空き家を「特定空家」という括りで分類指名することでこの税金の優遇が除外され課税額が最大4.2倍になりました。
更に、空き家の状態によっては自治体から、強制力の高い警告を空き家の所有者に通達することが出来て、もし無視したりした場合は罰金を科すことや、代理で空き家を解体する強制執行が可能で、解体に掛かった費用などは空き家の所有者に請求が来ます。
なので、空き家を放置し続けているとこういったペナルティを科せられる恐れがあります。
今までは、税金対策の一環として、空き家をどうするか決まってない場合は、放置が正解という風習がありましたが、紹介した通り、今ではペナルティが掛かってしまうのです。
譲り受けた子ども自身もいい歳になっていて独り立ちして別の場所で家を持って生活を営んでることが殆どなので、実家を譲り受け多としても持て余してしまうひとばかりです。
どうするかを考えても実行に移さずに、空き家をどうすかという問題を忘れてしまい、誰も住んでない、誰にも貸して無い、売ってない、解体してない空き家はある日自治体から強制力の高い警告が届くことになりかねません。
いかがでしたでしょうか？
今回は、日本にある空き家の種類について紹介させて頂きました。
人が住んでなさそうな家を「空き家」と一括りに呼んでたりしますが、空き家と言っても4つの種類の空き家が存在しており、それぞれで空き家全体を占める割合が大きく異なります。
各種類の中で空き家全体を占める比率を大まかな数字で紹介しましたが、全体の大半を占めているのが賃貸用住宅の空き家と二次的住宅の空き家です。
空き家ビジネスという投資の誘い文句などが水面下で拡大しつつありますが、一例として空き家をリノベーションして綺麗にし賃貸用に出したとしても、846万戸あるとされている空き家の内の50%は賃貸用住宅の空き家なので、そこに競り勝つ決め手になるかというと慎重に考えなければいけないところです。
今、空き家を管理してくれる便利なサービスとして「空き家管理」というのものがあり、定期的に巡回や、近隣住民から問い合わせがあった場合、代理で対応してくれたりしてくれます。
自分自身で管理するのが難しいと感じたらこういったサービスを利用するのも一つの手でしょう。
しかし、倒壊するまで放置するわけにはいかないので、所有している空き家をどうするのか、早い決断を下すようにされて下さい。
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