空き家ビジネス「民泊」を行う際の資格や申請について詳しく紹介!空き家ビジネス「民泊」を行う際の資格や申請について詳しく紹介!

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空き家ビジネス「民泊」を行う際の資格や申請について詳しく紹介!

空き家ビジネス「民泊」を行う際の資格や申請について詳しく紹介!

現在、日本の総住宅数の13.5%を占めているとされている空き家。
他人事のように感じていたら、仕事の関係で東京などに上京していていながら地方に実家がある方にとっては、両親がある日他界された際、相続人にならなければならないという瞬間に立ち会うことが遠くない日に起こり得ます。

もちろん相続を拒否することも可能なのですが、両親と共に育った実家を手放すというのは、とても重たい決断であり容易にその選択を取ることは出来ないでしょう。
とはいっても、実家に帰るつもりはなく、家をどうしようかと頭を悩ませていると空き家ビジネスといって誰も住んでない実家を活用する方法があるというのをアンテナの広い方ならキャッチされると思います。
数ある空き家ビジネスで近年馴染みのある言葉が「民泊」ではないでしょうか。
「民泊」は起動に乗れば、賃貸運用するよりも高い収益を得つつ実家の劣化を防いでくれるので、空き家を上手く活用する有効な手段の一ついえるでしょう。
そんな「民泊」を行うにあたってどういった手順が必要なのか

今回は、空き家ビジネス「民泊」を行う際の資格や申請について詳しく紹介させて頂きます。

空き家を放置していると発生する問題

住宅を空き家として放置し続けていると発生する問題としては、深く掘り下げて他の記事で紹介させて頂いてますので簡単に紹介させて頂きますが、住宅に誰も住まず放置し続けると、心無い住民がゴミなどをポイ捨てするようになり、ポイ捨てされたゴミを見た人がここならゴミを捨てても他のゴミと混ざって気づかないだろうと更にポイ捨てを呼び、次第に粗大ごみに分類されるようなゴミまでもが捨てられるようになって収拾がつかなくなっていき火災の原因になる可能性があります。

また倒壊して近隣の住民が危険な目にあったり、地域の景観を損ねたりと空き家にはデメリットが数多くあるため、しっかりと所有者に管理させるために近年では国や自治体が様々な政策を行っています。

その政策というのが「空家等対策の推進に関する特別措置法(以下:空き家対策特別措置法)」で、この法律により行政が一定の条件に該当した空き家を「特定空き家」と指定し自治体の判断により、所有者に対して、厳しく取り締まることが出来るようになりました。
「特定空き家」と指定された空き家は、自治体から強制力の強い指導や助言、勧告等を行われるようになります。

「特定空き家」に認定されるのは、放置し続けると倒壊の恐れがあるもの。
景観を損ねているもの、周辺の生活環境を脅かすほど不衛生な状態の空き家などが対象となります。
空き家を放置する最も高い理由として挙げられるのが住宅に対する優遇措置です。

土地の上に住宅が建っている場合、固定資産税が1/6または、1/3に減税されていました。
しかし空き家対策特別措置法が制定されたことにより「特定空き家」に指定された空き家は土地にかかる以下の固定資産税の優遇措置を受けられなくなります。
1/6の減税か、1/3の減税かは、土地の種類や広さによって変わってきます。下記がその詳細です。

  • 小規模宅地用地…200㎡以下の土地     固定資産税の優遇内容1/6減税
  • 一般住宅用地…200㎡以上の土地     固定資産税の優遇内容1/3減税

「特定空き家」に指定されないためにも、空き家は何かしら活用することが大切です。人が住んでるのと、人が住んで無いのとでは劣化の速度が大幅に異なります。

空き家ビジネス「民泊」のメリットとデメリット

民泊とは、空き家や自宅、投資用の住居、別荘などを有償で人に貸すサービスです。
民泊の成約は、インターネットの仲介サイトを利用して、貸し出しを行うのが中心となっています。
民泊は、近年訪日外国人観光客の増加に伴い宿泊施設の不足や宿泊施設の宿泊費が物価差により割高だと感じる外国人観光客にとても需要があり観光地では人気のサービスです。

数年前のデータになってしまうのですが、日本政府観光局(JINTO)の統計によると、2017年の訪日外国人観光客は、2869万1000人で、前年よりも約20%も増加しています。
賃貸でも、民泊でも一時的に人が入って利用してくれるというのは住居の劣化防止に大きく貢献してくれて、賃料も得られるので一石二鳥の方法です。

月ごとに賃料を得られる賃貸不動産運用と、民泊の差は、軌道に乗った際の収益です。

例えば、賃貸不動産運用は家賃が月額6万円なら毎月それだけで固定になってしまいますが、民泊の場合、1泊5000円と定めたと仮定した場合12日成約が決まると6万円に届きます。
それ以上利用数が増えた場合、賃貸不動産運用している物件よりもより高い収益を生み出すことが出来るので軌道に乗った際は高い収益が見込めるといえるでしょう。

従来の宿泊施設より優れてるとみせるためにも、あまり宿泊費を高額することは出来ませんので例えば、土日は5000円。平日は3000円の利用料とすれば土日全て埋まって8日×5000円=4万円。平日10日埋まったと仮定して10日×3000円=3万円。合計7万円得ることが出来ます。
もちろんアメニティなどにも若干の費用を掛けなければいけなかったり、清掃などの道具費用やベット等の維持費に当てなければいけないので大金が手元に残るというのは難しいのですが、もともとの空き家として劣化していくことを防ぐことが出来るという点においては大きなプラスであり、経営に慣れてきて運用がうまく出来るようになったら高い収益を得られるようになるので放置し続けている空き家の運用方法としては優れてるといえるのではないでしょうか。

反対に、民泊を行った際のデメリットとして挙げられるのは、軌道に乗るまで収益が安定しないことです。
賃貸不動産運用は家賃が月額6万円なら入居者が決まったら、その人が退去するまでずっと6万円が毎月入って来るのに対して民泊は、1日入居があったとしてもその先が無い可能性があるため、埋められなかった際の損失が賃貸不動産運用と比較すると大きな差が生まれる恐れがあります。

また、賃貸不動産運用の場合、家具家電の設備は入居者が持ち込むので基本設備(キッチン周り、空調設備等)以外は家主が用意する必要はありませんが、民泊の場合、寝具含めてホテルに近いぐらいの家具を用意しなくてはいけません。
民泊では、ただ寝具を用意すればいいというものでも無く、他の民泊と差を設けるためにも利益分から算出可能な範囲でアメニティなど設備にも絶えず投資しないといけないほか、利用後の清掃やアメニティの補充などの維持の手間と、家具の新調、アメニティの補充、清掃道具などの出費が絶えず続きます。賃貸不動産運用の場合は、入居者が決まれば維持の手間や、アメニティ、家具の新調などは行う必要はありませんので、こういった点も踏まえて、民泊は時間に余裕がある人向けの空き家ビジネスというデメリットがあるといえます。

「民泊」を行う際の資格や申請

空き家ビジネスが他のビジネスと優れているのは、特別な資格が不要で空き家を所有している人なら初期費用があまりかからないため、日常正社員などで勤めている方でも参入がしやすく、未経験の人でも比較的始めやすいビジネスである点です。

全くの未経験の方が「民泊」を始める際に知っておいて欲しいのがネットに掲載してその日からオープンすることは出来ず、ちゃんといろいろな手続きを経てからでないといけないということです。
民泊を始めるにあたって「民泊新法」という2018年6月15日に施行された法律をまず十分に理解して下さい。
「民泊新法」は正式には、「住宅宿泊事業法」といい、この法律が出来たことによって合法的な営業ができるようになりました。
「住宅宿泊事業法」の最大の特徴は、営業日数の上限が年間180日以内と設定点です。

180日というのは、「旅館業法」と「住宅宿泊事業法」のどちらに適するかの境目になります。
180日以内なら「住宅宿泊事業法」。180日を超えると「旅館業法」に適した営業をしなくてはならなくなるのです。
180日という上限は地域によって日数が条例で定められて変更されていることも多々あるので、始めるにあたって条例確認をしっかり行って下さい。
空き家ビジネスの「民泊」を行うには、「旅館業法」上の許可を取得するか、「特区民泊」の認定を取得するか、「住宅宿泊事業法」による住宅宿泊事業の届出を行う必要があります。

それぞれの手続きは、「旅館業法」が最もハードル高く、「特区民泊」は認定が必要であり、「住宅宿泊事業法」は申請だけで住むため「住宅宿泊事業法」での申請が最も簡単に始められるといえます。

「旅館業法」は、床面積3.3㎡×宿泊者数以上といった広さに規定があったり、「特区民泊」の場合、東京都大田区、大阪府大阪市や八尾市、その他府内34市町村、千葉市、新潟市、北九州市といった限定したエリアでしか取得出来ないといったそれぞれに制約が設けられています。

一方「住宅宿泊事業法」は、都道府県知事等への届出によって、民泊施設を運営することができます。
途中紹介しましたが年間宿泊日数の上限は180日以内に制限されるといったものがありますが、地域自治体によってこの数字も変動するので確認されて下さい。
一方で、最低宿泊日数の制限はありません。
「住宅宿泊事業法」では宿泊者に騒音防止の説明を義務付けていたり、標識の掲示や、外国人観光客向けの施設の説明や交通機関の案内などを行うことも求められています。
申請だけすれば営業出来るので「民泊」を始める際には「住宅宿泊事業法」だと参入しやすいといえるでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか?
今回は、空き家ビジネス「民泊」を行う際の資格や申請について詳しく紹介させて頂きました。

現在、日本の総住宅数の13.5%を占めているとされおり、増加の一途をたどり続けている空き家。自身が実家の相続人になるというのは近い将来起こりえることです。それは、自身の両親の実家の場合もあれば、結婚した相手の両親の実家を相続することもあるでしょう。

そうした際に、自宅を放置して空き家状態にすると近隣住民に多大な迷惑を掛けるので手放すか、何かしら利用する方法を模索するか行う必要があります。
今回紹介した「民泊」は空き家を活用する方法の一つです。
「民泊」は営業日数や最低滞在期間などがエリアによって異なるので、しっかりチェックしておかないと経営に差し支えますが始めるにあたって申請だけで良いので空き家へ定期的に足を運んだりと管理しやすい方なら是非民泊に挑戦を検討みて下さい。

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