空き家の「困った」を解決!!
空き家対策の方法として、売却や賃貸を思い浮かべる人も多いのではないでしょうか？
しかしどれも難しそうでなかなか話を進める気にならなかったり、放置したままになったりしていませんか？
空き家を放置していると増税や処分の対象になるなど、デメリットも多く費用負担が増える原因にもなりかねません。
そこでこの記事では、空き家対策に有効な活用方法から対策に至るまでを紹介します。
2015年に空き家法（空き家対策特別措置法）が施行されて以降、空き家問題が各メディアで大きく取り上げられ注目を集めるようになりました。
2019年に発表された総務省のデータによると、2018年時点の空き家数は848万件で過去最高の件数に上り、空き家法施工後も増加の一途をたどっています。
出典：総務省「平成30年住宅・土地統計調査
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf
ではなぜ空き家が増え続けているのでしょうか？
適切な空き家対策を立てるためにも、増加の理由と問題点を以下で把握しておきましょう。
空き家が増加する理由としては、
などがあります。
人口が減ると住む家も当然少なくて済み家が余ってしまうことは容易に想像できると思いますが、日本の新築至上主義ともいえる新築住宅へのこだわりから、中古住宅市場が伸び悩んでいることも空き家を増加させる原因となっています。
空き家にはいくつかの種類がありますが、なかでも問題視されているのは、「適切な管理がされず放置され続けボロボロになった空き家」です。
このような空き家は倒壊する危険性が高く、ゴミの不法投棄や放火、害虫・害獣の住みつき、異臭、騒音などさまざまなリスクを抱えています。
近隣住民にとって不安要素となるだけでなく地域社会にとってもマイナスです。
空き家の対策をしないまま放置しておくと、どのようなデメリットがあるのでしょうか？
ここでは対策をとらず放置した場合について解説します。
空き家法では自治体の判断によって、倒壊の危険性が高い建物や、周囲への悪影響がある空き家を「特定空き家」として指定することができます。
特定空き家に指定された空き家は行政指導や処分の対象となり、最終的には強制撤去され費用を請求されることも。
特定空き家の対象となるのは以下のような空き家です。
※出典：国土交通省「「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」（https://www.mlit.go.jp/common/001090531.pdf）
国土交通省のガイドラインでは上記のように書かれていますが、かんたんにまとめると
といった状態になっていると判断されれば特定空き家として指定されることになります。
ただし特定空き家に指定されたとしても、すぐに処分がされるわけではありません。指示に従って早急に改善されれば特定空き家ではなくなります。
特定空き家と指定される最大のデメリットは、住宅に適用される固定資産税の優遇措置が適用されなくなることです。
適用外になった後の固定資産税は最大でなんと6倍。
これまではどんなにボロボロでも住宅として残しておけば優遇措置が適用されてきましたが、空き家法の施行後はきちんとした管理がされていない空き家に対しての縛りが厳しくなったといえるでしょう。
特定空き家に指定されたあとは下記のように段階的な措置が取られていくことになります。
改善がされない場合には固定資産税だけでなく罰金や強制撤去（撤去費用は所有者負担）などの負担がさらに増してしまうのです。
空き家を所有することになったときには早急な対策が肝心です。
とくに売却を希望するのであれば時間が経つほど売りにくくなるため、早めの行動が必要となります。
では空き家の売却にはどのような方法があるのでしょうか？
ここでは空き家を売却する2つの方法と注意点を解説していきます。
ひとつめの方法は空き家を解体せずにそのまま中古物件として売る方法です。
この方法のメリットは、解体の手間がかからないことに加えて費用が抑えられることです。
室内の家具や家電などの処分は必要となりますが、買い取り先が不動産会社であれば家具や家電などの家財道具も、ある程度残したまま買い取ってもらえることがあります。
デメリットは買い主にリフォームや修繕、解体などの費用がかかる分、売却価格が低くなってしまうことです。
空き家を更地にすると住宅としての利用以外にも駐車場として活用するなど、買い主にとって選択肢が広がることから売りやすく、売値も下がりにくくなります。また解体費用を負担することなく購入ができることも買い手のメリットとなり魅力的です。
デメリットはそれだけ売り手となる所有者の費用負担が増加すること。また更地にしても長期にわたって売却できない状態が続くと、固定資産税の負担が大きくなってしまうこともあります。
空き家を利活用することも空き家対策として有効な手段のひとつです。
利活用の仕方には主に以下の3つとなります。
以下で詳しくみていきましょう。
条件さえ合えば大きなメリットを得ることもできるのが、賃貸住宅として利用することです。
基本的に空き家をそのまま利用するため、解体や建て替えといった大規模な工事をする必要がなく、必要最低限のリフォームをすることで費用も抑えることができます。
戸建住宅を1軒丸ごと賃貸に出したり、シェアハウスにしたり、民泊として運営するなどさまざまな選択肢から条件にあった活用方法を選ぶことができます。
賃貸に出すことで税金や修繕費などの費用面をまかなうことができ、うまく運営できれば利益を見込めるのも賃貸活用の魅力です。
空き家をアパートなどに建て替えて賃貸経営をするのもよく考えられる手段のひとつです。
この場合は建て替えが必要なため、解体費や建築費などのコストが高くかかります。
したがって駅から近い距離にあるなど確実に黒字に転換することが見込めるような条件にあるかが重要なポイントです。
やみくもにアパート経営に乗り出したとしても借り手がつかなければ、借金を背負ってしまうことにもなりかねません。事前にリサーチをしっかりすることが重要です。
更地として活用するには解体費用や、更地にした後の固定資産税などを考慮した収支計画の検討が必要不可欠です。
しっかりした収支計画のもとであれば事業用地としての貸し出しや、コインパーキング、月極の駐車場としてなど幅広い活用が見込めます。
空き家法の施行後、空き家対策にさらに注力しているのが政府や自治体です。
空き家問題は国策としての課題でもあるため、早急な解決をはかるべく民泊の推進制度や新しい賃貸制度、マッチングサービスの推進などあらゆる取り組みが実施されています。
以下で国や自治体の推進する対策を詳しくみていきましょう。
近年では家づくりを手軽に楽しむDIYが人気です。そこで古くなった空き家を借主が自由に内装を変えることができる「DIY賃貸」という新しい賃貸方法が注目を浴びています。
貸主は現状のまま貸し出しができるため修繕などの手間をかけることなく貸し出せるのがメリットです。
一方で借主は賃貸であるにもかかわらずリフォームや内装工事をすることができるため、まるで持ち家のように自分好みの住まいを作れます。
自分で作り上げた空間は愛着もわき長期入居が見込めるほか、退去時にはグレードアップ効果も見込めることもDIY賃貸の大きなメリットといえるでしょう。
地方自治体では、空き家の所有者と購入希望者のマッチングをおこなう空き家バンクの運用をおこなっています。
空き家バンクのメリットは、地方移住を考えている人にとって安く空き家を購入したり借りたりできるという点です。
以前からこのサービスは運営されていましたが、自治体ごとのサービスであったため別の地域を調べるためにはそれぞれの自治体の空き家バンクを探さなくてはならないといった手間がかかっていました。
しかし2018年から、LIFULL HOME’Sとアットホームが全国版の空き家バンクサービスを展開したことによって利用がしやすくなっており、今後も注目されるサービスのひとつです。
空き家法の施行によって、空き家対策をしない住宅は増税や処分の対象になるなど放っておけない時代になりました。
所有した空き家を負債に変えないためにも放置することなく、売却や利活用など早めの対策を検討することが大切です。この機会にぜひ検討してみてはいかがでしょうか。
© 2019 Reform Meister
