空き家の「困った」を解決!!
親が亡くなり実家を相続したものの、「どうすればよいかわからない。」という声は意外にも多くあります。
売却するでもなく、処分するでもない空き家が放置され続けた結果、近隣に迷惑をかけるだけでなく、所有者自身にとっても思いがけない代償を払わなければいけないことも。
この記事では空き家の放置が引き起こす問題から対策方法に至るまでをまとめました。
放置された空き家は、近隣の住民や地域社会にデメリットを生み出します。
主なデメリットとしては下記の3つです。
ではそれぞれどのようなデメリットとなるのでしょうか。詳しくみていきましょう。
空き家となる住居は、親世代が購入した家や、先祖代々受け継いできた家など、ただでさえ古い家がほとんどです。建物も人と同じように年数が経過するほどメンテナンスが必要になります。
人が住んでいればで換気や修繕を定期的にすることができますが、放置されると傷んでいく一方で改善されることはありません。
家から住人がいなくなり、手入れがされず放置された住居は、カビやシロアリの発生、壁や屋根の修繕がされず、倒壊する危険性も高めるのです。
空き家が倒壊すれば、近隣にも被害が及ぶ可能性は大いにあります。
管理不足による倒壊や破損、散乱などで近隣に損害を与えると、賠償責任を負うことにもなりかねません。
手入れをする人がいなくなれば、庭木や雑草も伸び放題です。外壁が崩れ屋根もボロボロになっているような空き家だらけの地域には誰も住みたくありません。
つまり景観の悪い地域は、地域そのもののイメージダウンにつながります。悪いイメージがついてしまうと、人気もなくなり資産価値が低下します。
適切な管理がされていない空き家は、放火される危険性や、不審者に侵入される危険性が高くなります。
消防庁の発表だと出火原因でもっとも多いのは「放火」です。放置された空き家は、人目に付きにくいこともあり、放火犯罪の格好の的になります。放置された空き家はゴミの不法投棄や枯葉などで燃え広がりやすく、近隣に延焼する可能性も少なくありません。
また2018年には愛媛県で受刑者が脱走し捜査が難航したことが大きなニュースとなりました。
脱走した場所には1,000件以上の空き家があり、それが捜査を難航させる原因となったのです。
脱走先となった現地の住民には大きな不安が広がりました。
このように放置された空き家が増えると、放火や不法侵入などの犯罪リスクが高くなるのです。
放置された空き家は、ゴミの不法投棄や・害虫の発生、野生動物がすみつくことから衛生環境が悪化し異臭の発生原因となります。
さらにハエや蚊のような害虫が大量発生したり、猫が夜中に鳴き続けて騒音被害を起こしたりと、近隣からの苦情やトラブルにもつながりかねません。
放置した空き家は地域周辺にも悪影響となるだけでなく、所有者に対しても自然災害による被災や、近隣への損害賠償など大きなリスクとなります。
また2015年に施行された「空家対策特別措置法（空き家法）」で法的措置がとれるようになったことから、空き家を放置し続けると罰則処分になるリスクも高いのです。
ここではどのようなリスクが想定されるのかを解説します。
日本は世界的にみても地震の多い国です。近年ではそれに加えて台風や豪雨などの自然災害も多く発生しています。
築年数が古く、放置され劣化した空き家は、このような災害によって深刻なダメージを受けやすく、被災し倒壊する可能性も少なくありません。
さらに空き家は一般の火災保険では補償の対象外となることがほとんどですので、空き家として契約変更していなければ、撤去費用や修繕費用を全額自己負担することになります。
上記で述べた自然災害では他人に被害を与える危険性もあります。たとえば台風で瓦が吹き飛ばされ隣家に損害を与えたり、人に当たってケガを負わせたりと思わぬ事故につながりかねないのです。
もしそのような事故で他人に被害を負わせてしまった場合には、空き家の所有者として損害賠償を支払わなければいけません。このような賠償責任問題が発生した場合は、1,000万円以上の金額を請求されることも多くあります。
空き家法が施行によって、放置されボロボロになった空き家に対して自治体が強制的に撤去できるようになりました。
撤去にかかった費用は、所有者の負担となり自治体から請求されます。もし費用の支払いができない場合には、給与や年金、生命保険、資産などが差し押さえとなるのです。
家屋のある土地は、固定資産税と都市計画税が軽減されていますが、放置し続けるとこの軽減措置が適用されなくなり、罰金を請求される可能性があります。
これまでは、どんなにボロボロの空き家であっても解体しない限りは税金の軽減措置を受けることができました。
しかし空き家問題の解決に向けて策定された空き家法では、問題のある空き家に対して行政が勧告をした時点で、固定資産税と都市計画税の軽減対象から外れるのです。
軽減措置の対象外となると、固定資産税は最大で6倍、都市計画税が最大3倍と一気に上がり、空き家のままでも支払う税金が膨れあがります。
空き家を放置するとさまざまなリスクが発生することがおわかりいただけたと思います。
では空き家を放置せず、リスクを減らしていく手段にはどのようなものがあるでしょうか？
ここでは5つの対策方法を紹介します。
家や土地を売却すると、管理義務もなくなり固定資産税などの支払いに頭を悩ませる心配もありません。
ただし建物の傷みが激しい状態では買い手がつきにくいのも事実。そのような場合は、解体を前提とした土地として売却し、買い手側で解体費用を負担してもらうことができます。
また一般的に売れにくい土地であれば、業者に買い取りを依頼することでスムーズな売却が期待できるでしょう。
空き家を貸し出したり、民泊にしたりして収益を得ることができれば、マイナスの資産がプラスとなることも。
活用すれば収益発生を見込めるだけでなく、誰かに使い続けてもらうことで建物の劣化を遅らせることができます。
ただし活用し収益を得るには、立地や造りが特徴的であるなどの条件が必要です。
また傷みが顕在化している建物では借り手もつきにくいため、リフォームや修繕が必要となることがあります。
倒壊の危険が高い場合などは修繕をおこなわず解体することもひとつの手段です。
解体し更地にすると、固定資産税と都市計画税の軽減措置が適用されなくなりますが、周囲とのトラブルや損害を与えるリスクを回避できます。
ただし解体費も決して安くはありません。相場としては木造住宅の解体で約100～200万円とそれなりの費用がかかります。
適切な管理を続けることで、建物の劣化や近隣とのトラブルを防ぐことができます。
空き家となった実家が遠方の場合には、定期的に巡回管理をしてくれる管理代行サービスを利用するのもひとつの手段です。
管理代行サービスは有料で月5,000円程度から利用できるものが多く、比較的安価な費用で維持することができます。
今後の売却や活用をするにしても、話がまとまるまでには管理が必要です。放置をしているとそれだけで劣化が早まるため、適切な管理をして状態を維持するようにしましょう。
空き家を放置すると、周囲への悪影響だけでなく所有者当人にとってもリスクが高くなります。
まずは適切に管理することが先決。それから売却や利活用など将来の方向性を決めていきましょう。
また空き家を放置する原因には、「どこに相談すればよいかわからない」、「自分で判断がつかない」といった声も多くあります。空き家を解決しようにも自力のみでは難しいことも多くあるかもしれませんので、一度専門家に相談してみることをおすすめします。
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